Q230　【居住用賃貸建物　目的変更】　仕入税額控除が制限される「居住用賃貸建物」の具体例/居住用賃貸⇔販売用　目的変更時の消費税の取扱いは？　

税金の豆知識

ホーム
税金の豆知識
Q230　【居住用賃貸建物　目的変更】　仕入税額控除が制限される「居住用賃貸建物」の具体例/居住用賃貸⇔販売用　目的変更時の消費税の取扱いは？

Q230　【居住用賃貸建物　目的変更】　仕入税額控除が制限される「居住用賃貸建物」の具体例/居住用賃貸⇔販売用　目的変更時の消費税の取扱いは？　

最終更新日:2025/03/31

55view

Q230　【居住用賃貸建物　目的変更】　仕入税額控除が制限される「居住用賃貸建物」の具体例/居住用賃貸⇔販売用　目的変更時の消費税の取扱いは？

この記事は税理士/濱田隆祐により執筆されました。

公認会計士・税理士：濱田隆祐(はまだりゅうすけ)

濱田会計事務所の代表税理士
近畿税理士会神戸支部：登録番号121899
日本公認会計士協会兵庫会：登録番号17074
兵庫県行政書士会：登録番号19300373
1973年生まれ、大阪府豊中市出身
あずさ監査法人出身
クレアビズコンサルティング株式会社：代表取締役
YouTubeチャンネル：濱田会計事務所のちょっとお得な税金の豆知識
相続専門サイト：御影みらい相続センター

令和２年の改正により、「居住用賃貸建物」を購入した際に支払った消費税は、全額「仕入税額控除」ができなくなりました。
しかし、当初、「居住用賃貸目的」で購入した建物を、その後、一部店舗として貸し出す場合や、販売用に転用するケースもあります。逆に、「販売目的」で購入した建物でも、販売するまでの当面の間、賃貸に出すケースもあります。こういった場合、仕入税額控除の取扱いにつき疑問が生じます。
今回は、「居住用賃貸建物」とはどういったものなのか？賃貸用⇔販売用への目的変更等の場合の取扱いにつき解説します。　

1 居住用賃貸建物の対象となる不動産・判定時期

（１）居住用賃貸建物とは？

「居住用賃貸建物」を購入した際に支払った消費税については、全額「仕入税額控除」ができません（令和2年改正）。居住用賃貸建物にかかる「資本的支出」も、同様に判断します（消基通11-7-5）。
ここでの「居住用賃貸建物」とは、下記の要件どちらも満たすものが該当します。税抜価格1,000万円以上の建物（高額特定資産）のみが対象となります。

【下記どちらも満たすもの】

● 住宅の貸付け等に供しないことが明らかなもの以外の建物
● 税抜単価1,000万円以上の高額特定資産等（棚卸資産・固定資産）

なお、「販売目的」や、「事業用賃貸目的」で購入した不動産については、令和2年改正後も、「仕入税額控除」の制限はありません。

（２）「住宅の貸付の用に供しないことが明らかな建物」の例示（消基通11-7-1）

逆に言うと、「住宅の貸付け等に供しないことが明らかな建物」に該当する場合は、「居住用賃貸建物」には該当しません。「住宅の貸付け等に供しないことが明らかな建物」として、国税庁上、以下の例示がされています。該当する場合は、「居住用賃貸建物」に該当しないため、消費税仕入税額控除の制限は生じません。

（１）建物のすべてが店舗等事業用施設である建物
（２）旅館やホテルなど
（３）棚卸資産として取得した建物（所有期間中、住宅貸付用に供しないことが明らかなもの）

ポイントは、（３）のかっこ書きです。販売用不動産と（棚卸資産）して購入した場合でも、住宅貸付用に供した場合は、「居住用賃貸建物」に該当し、仕入税額控除が調整されることになります。

2 土地建物が区分されていない場合・一部店舗用で貸し出す場合は？

（１）契約書上、土地建物が区分されていない場合

「居住用賃貸目的」の不動産を購入する場合、契約書上、土地と建物の価額が区分されていないケースもあります。こういった場合は、「固定資産税評価額」等、合理的な基準で、「建物部分の価額」を按分計算して算定します。その結果、按分された建物部分の価額」が1,000万以上の場合は、「居住用賃貸建物」と判定されます。

（２）一部店舗用で貸し出す場合

例えば、居住用賃貸建物の一部を、「店舗用」として貸し出す場合は、面積按分等、合理的な基準で区分できる場合は、区分された「居住用部分」のみ、仕入税額控除が制限されます。「共用部分」についても同様に区分し、「居住用賃貸建物部分」のみ仕入税額控除が制限されます（消基通11-7-3）。
ただし、あくまで居住用賃貸建物かどうかの税抜1,000万円の判定は、区分前の金額で行います。例えば、合理的な区分を行った結果、居住用賃貸部分の税抜価額が1,000万円未満になった場合でも、当該居住用賃貸部分については、仕入税額控除が制限される点に注意が必要です。

【合理的区分の例】　　　国税庁HPより

● 居住用賃貸建物の課税仕入等にかかる消費税額　200万円
● 店舗の面積　200㎡、居住用賃貸部分の面積　800㎡
● 店舗用と居住用賃貸、共通で使用される共用部分の面積　100㎡

土地建物が区分されていない場合・一部店舗用で貸し出す場合は？

3 居住用賃貸建物購入後、店舗用賃貸や販売用に転用した場合

「居住用賃貸建物」として購入した物件を、その後、店舗に賃貸する場合や、販売用に転用した場合はどうでしょうか？例えば、民泊サービスに転用した場合などが代表例です。

（１）一定額の仕入税額控除が認められる

居住用賃貸建物購入日が属する年度を含めた、3事業年度末日（調整期間）までに、販売用等に転用した場合は、転用時点で、一定額を仕入税額控除に加算でき、仕入税額控除が可能となります（消法35の2）。

（２）具体例　　国税庁より抜粋

● 3月決算。2025年3月に居住用賃貸建物を購入し、消費税500万円を支払った。
● 2027年1月に、一部を民泊（事業用）に転用した。
● 転用後の賃料は、居住用賃貸部分180万円、民泊部分20万円とする。

年度	消費税仕入税額控除	摘要
2025年3月期	ゼロ	居住用賃貸建物の購入のため、仕入税額控除は不可。
2027年3月期（※）	50万円	3年内に一部民泊転用（事業用）しているため、民泊転用部分につき、仕入税額控除が認められる。

具体例

2027年3月期の調整額50万円の仕訳は　仮払消費税/雑収入　500,000円となります。

4 販売用不動産を、一時的に居住用賃貸に出すケースは？

「上記３」と逆のパターンです。販売用不動産を、一時的に居住用賃貸に出すケースはどうでしょうか？

（１）販売用不動産とは？

「居住用賃貸建物」に該当しないものとして、「棚卸資産として取得した建物」（＝販売用不動産）が挙げられています（消基通11-7-1（３））。ただし、「所有している間、住宅の貸付の用に供しないことが明らかなもの」に限定されています。

（２）販売用不動産を、一時的に居住用賃貸に出すケース

上記の定義からは、「所有期間中、一時的に居住用に賃貸して賃料を得る場合は、「販売用不動産」に該当せず、「居住用賃貸建物」に該当することになります。例えば、販売目的で建物を購入したが、売り先が見つからず、売却までの値崩れを回避する目的で、一時的に賃貸住宅として賃料を得るケースなどが該当します。
ただし、「居住用賃貸への転用時点」がどの時点か？によって取扱いが異なります。

（３）判定時期

「居住用賃貸建物」に該当するかどうかは、原則として、「課税仕入を行った日の状況」で判定します。当該時点で用途区分が明らかでない場合は、課税仕入日課税期間の末日で判定します（消基通11-7-2）。
一方、事業年度をまたいだ場合の取扱いは、規定されていません。

（４）結論

上記より、①販売用不動産を仕入れた課税期間末日までに、居住用賃貸に転用した場合は、「居住用賃貸建物」と判定され、②事業年度をまたいて転用した場合は、「居住用賃貸建物」には該当しないものと思われます。

（５）迷いやすい事例

販売用建物を購入したケースで、迷いやすい事例を以下にまとめます。

購入時に、既に賃貸入居者がいる場合	原則として、課税仕入を行った日の状況で判定するため、「居住用賃貸建物」に該当します。
購入後、一部だけ居住用賃貸に出すケース	例えば、販売用不動産として購入したが、課税期間末日までに、1室だけを居住用賃貸に転用するケース。この場合は、1室のみ「仕入税額控除の調整」が必要になります。なお、「居住用賃貸建物」かどうか？の1,000万円の判定は、建物全体での金額判定になるものと思われます。

5 販売用不動産の根拠の整備

（１）保有目的別の区分

上記の通り、購入した不動産が、居住用賃貸・事業用賃貸・販売目的か？により、消費税仕入税額控除の金額に大きな影響があります。
購入した建物の消費税の取扱いを、保有目的別にまとめると、以下となります。

購入時の保有目的	実際賃貸の有無	消費税の取扱い
自社利用目的	－	仕入税額控除OK
居住用賃貸目的	居住用賃貸されている	仕入税額控除不可
居住用賃貸目的	居住用賃貸されていない	仕入税額控除不可
事業用賃貸目的販売目的	居住用賃貸されている（仕入課税期間末日までに）	仕入税額控除不可
事業用賃貸目的販売目的	居住用賃貸されていない	仕入税額控除OK

（２）根拠資料の整備

ただし、「目的」というのは・・非常にあいまいな基準です。実務上は、販売するのか？賃貸するのか決まらないままに建物を購入するケースもあると思われます。こういった場合に、「販売用不動産」と主張するためには、何らかの根拠が必要だと思われます。
例えば、①居住者がいない、賃料を収受していない②「棚卸資産」として会計処理を行い、減価償却を実施していない場合などは、「販売用不動産」と主張しやすくなると思われます。
ただし、あくまで実態判断で課税されるため、すべての場合に認められるものでもありません。保有目的の実態を示す根拠をどこまで整備できるか？が重要になるものと思われます。