【徹底解説】家賃に消費税は課税されるのか？住居・事務所家賃・マンスリーマンションや社宅の場合は？

Q136【徹底解説】家賃に消費税は課税されるのか？住居・事務所家賃・マンスリーマンションや社宅の場合は？

最終更新日:2022/02/03

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この記事は税理士/濱田隆祐により執筆されました。

公認会計士・税理士：濱田隆祐(はまだりゅうすけ)

濱田会計事務所の代表税理士
近畿税理士会神戸支部：登録番号121899
日本公認会計士協会兵庫会：登録番号17074
兵庫県行政書士会：登録番号19300373
1973年生まれ、大阪府豊中市出身
あずさ監査法人出身
クレアビズコンサルティング株式会社：代表取締役
YouTubeチャンネル：濱田会計事務所のちょっとお得な税金の豆知識
相続専門サイト：御影みらい相続センター

法人に限らず、個人の方も、「家賃」は、毎月の支払の中でも大きなウェイトを占める方も多いと思います。
この点、毎月の「家賃」の請求書を見ると「消費税」が課税されているケースもあれば、非課税のケースもあります。

今回は、毎月支払う「家賃」につき、どういった場合に消費税が課税されるのか？をお伝えします。
なお、今回の論点は、支払側だけでなく、収入側、つまり「不動産賃貸経営」をされている大家様の判断も同様です。

１．家賃の消費税判断は「土地」と「建物」に区分？

土地の賃貸は、一定の場合を除き、「消費税非課税」となります。
一方、家賃の内訳は、「土地」と「建物」から構成されていますので、厳密には「土地の地代」と「建物の家賃」を分けて消費税判断を行うのか？と思われる方もいるかもしれません。

しかしながら、建物等の貸付に伴う土地の使用は、その建物等の貸付に「必然的に付随」するものですので、こういった「土地の使用」は「土地の貸付に該当しない」旨が明文化されています（令8）。
したがって、たとえ、賃貸借契約で「土地」部分の賃貸料を区分記載している場合も、その部分を含めた賃貸料全額が「建物の賃貸料」として「消費税課税対象」となります（基通6－1－5（注）2）。

２．利用目的で決まる

家賃に消費税が課税されるかどうか？は、その利用目的によって決まります。

その利用目的が「居住用」なら非課税、それ以外なら課税となります。

利用目的	消費税	具体例
住居用（居住用）	非課税	マンション・アパート・寮・社宅
その他	課税	事務所・店舗・倉庫・駐車場・リゾートマンション・貸別荘等

あくまで、「利用目的」で消費税の課税判断は区分されますので、賃貸の相手の法人・個人有無は全く関係ありません。

３．住居用（居住用）となるための要件

次の要件すべて満たす場合は、住居用（居住用）となり、消費税非課税となります。

契約書に「居住用」明示（※1）	契約書で「住居用」と明示されている必要あり
契約上の賃貸期間が1カ月以上	賃貸期間が1カ月未満の場合は、課税対象。1ヵ月の判断は契約書等で判定
旅館業/民泊事業に該当しない（※2）	一時的な住居のための賃貸となり、課税対象。

（※1）賃貸借契約において「住居用」などの「利用用途」が明らかにされていない場合でも、貸付の状況からみて人の居住の用に供することが明らかな貸付け（例　相手が個人の場合など）については非課税となります（令和2年改正）。
契約上、「居住用又は事業用」いずれも利用できる旨の記載がある場合も、同様の判断が可能です。

契約上は「住居用」と記載されている物件を、実際は「事務所」として利用する場合でも、原則として「契約書」で判断を行います。契約上「居住用」と明記されていれば、「居住用」として判定します。

（※2）旅館業や民泊事業は、その利用期間が「1か月以上」となる場合でも非課税にはなりません。

種類	内容	具体例
旅館業	旅館業法第2条第1項に規定する旅館業	旅館・ホテル・簡易宿所営業・下宿営業・リゾートマンション・貸別荘等（学生等への下宿は除く）・ウィークリーマンション等
民泊事業	住宅宿泊事業法第2条第3項に規定する住宅宿泊事業	民泊業

４．マンスリーマンション・ウィークリーマンションは？

ウィークリーマンションは「旅館業」に該当する場合が多いため、原則「消費税課税取引」となります。
一方、マンスリーマンションは、一般的に「生活の本拠である」ことが認められ、住居用（居住用）と扱われます。
（契約書には「本物件を居住利用する」などの記載があるケース多い）。
したがって、「居住用」の要件に従い、契約期間が1ヶ月以上であれば、非課税となります。

（マンスリーマンションで実務上迷いやすい事例）

法人で一括借り上げ、社宅や出張等で利用するケース	「住宅」として賃貸し、契約期間が1か月以上であれば、消費税非課税となります。
結果的に1か月以内に解約した場合	契約期間が1か月以上であれば、原則として、消費税非課税となるものと思われます。

５．社宅等で転貸する場合は？

賃借人が「賃借物件」を「転貸」する場合があります。
この場合も、「住居用」として「非課税扱い」がされるのでしょうか？
例えば以下のような場合です。

●	事業者が「従業員社宅」として一括借借り上げ⇒従業員転貸する場合
●	オーナーからから不動産仲介会社等を通じて、消費者に転貸するケース

この場合も、転貸後も住宅として使用することが明らかな場合は「消費税非課税」となります（消基通6-13-7)。

つまり、「オーナー⇔転借人」間の「賃貸借契約」で、例えば「社宅として利用する」などを明記しておけば、貸主への支払家賃と、社員から徴収する家賃、どちらにも消費税はかかりません。

なお、「貸付用途」が明らかにされていない場合でも、その貸付け等の状況からみて、「人の居住の用に供されていることが明らかな場合」は「住宅の貸付け」として非課税とされます。