【2020年新設】居住用賃貸不動産の消費税改正・取得時の仕入税額控除ができなくなる影響を徹底解説

この記事は税理士/濱田隆祐により執筆されました。

公認会計士・税理士：濱田隆祐(はまだりゅうすけ)

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令和2年度の改正により、「居住用賃貸建物」を取得した際の消費税が全額控除できなくなります。
実務上は、非常に影響がある改正になります。
令和2年10月1日以後の「居住用賃貸建物の仕入」から適用となります。

１. 改正の背景・制度概要

（１） 課税売上割合により仕入税額控除は制限される

消費税納税額の計算上、課税売上割合が95％以上かつ課税売上高5億円以下の会社については、「全額仕入税額控除」が認められています。一方、上記以外の会社は、課税売上割合に応じた仕入税額控除しか認められず、金額が制限されています。

（２） 個別対応方式と一括比例配分方式

上記②に該当する場合、「仕入税額控除」の金額を算定する必要があります。
算定方法は、「個別対応方式」と「一括比例配分方式」の２つが認められています。詳しくはQ55をご参照ください。

（３） 「居住用賃貸収入」は、消費税非課税取引

建物等の購入は、「消費税課税取引」のため、その目的が販売用・賃貸用にかかわらず、消費税自体は支払います。
しかし、購入した不動産を「居住用として賃貸」する場合、賃貸収入は「非課税売上」となりますので、賃貸収入の部分だけ課税売上割合が低くなり、課税売上割合が95％未満になると、仕入税額控除が制限されます。
 
「居住用賃貸不動産」にかかる仕入税額控除の取扱いを、算定方法ごとにまとめると、以下の通りとなります。

（４） 改正後の「居住用賃貸不動産」の取扱い

居住用賃貸収入（非課税売上）等により課税売上割合が低い場合、課税売上割合を高めることで、仕入税額控除の金額を多くできる余地があるとも言えます。ここを悪用し、意図的に金地金の売買等（＝課税売上）を繰り返し、課税売上割合を引き上げ、仕入税額控除の額を増やす事例が横行しました。

そこで、今回の改正により、購入段階で「居住用不動産購入時の仕入税額控除自体を認めない」という大幅な制約が入ることになりました。
課税売上割合にかかわらず仕入税額控除ができなくなりますので・・例えば、「法人で社宅用に不動産を購入する」場合などにも影響を及ぼします。

２. 対象となる賃貸居住建物等

以下のどちらも満たす建物等となります。
 

● 住宅の貸付け等に供しないことが明らかなもの以外の建物
● 高額特定資産（棚卸資産・固定資産）に該当するもの

販売用や店舗賃貸用などについては改正はなく、仕入税額控除制度の対象となります。

「住宅の貸付の用に供しないことが明らかな建物」の例示（消基通11-7-1）

● 建物のすべてが店舗等事業用施設である建物
● 旅館やホテルなど
● 棚卸資産として取得した建物（所有している間、住宅の貸付の用に供しないことが明らかなもの）

３. 対象物を譲渡した場合や、住宅貸付以外に転用した場合

取得日が属する事業年度初日から３年以内に転用（事業用の貸付けや譲渡など）した場合は、その時点で仕入控除税額が認められます。

４. 控除対象外消費税等の取扱い

居住用賃貸不動産を購入した際に支払った「消費税」は、原則として、全額が「控除対象外消費税」に該当し、一定額が「損金」として認められます。
インボイス番号がない場合は、原則として建物の取引価格に含まれ、控除対象外消費税等は発生しません（ただし経過措置（8割控除）の取扱いあり）。

なお、たとえ、インボイス番号がない取引先から取得する場合でも、「宅建業を営む事業者」は例外があります。「棚卸資産」として免税事業者等から建物を取得する場合は、帳簿保存で仕入税額控除が認められます（消法30⑦、消令49①）。
 

５. 具体例・仕訳

● 居住用賃貸不動産収入　9,000（非課税売上 ⇒ 消費税0）
● 上記以外の課税売上　　1,000（消費税 100）
● 居住用賃貸不動産購入 100,000（別途消費税 10,000）
● 上記以外の取引はないものとする

（１） 改正前

（※1）課税売上1,000÷（課税売上1,000＋非課税売上9,000）＝10％
（※2）個別対応方式の場合、居住用賃貸不動産購入にかかる消費税は、非課税売上対応課税仕入となるため、仕入税額控除は0になります。
（※3）一括比例方式　10,000（仕入消費税）×10％（課税売上割合）＝1,000

一括比例方式では、居住用賃貸不動産購入にかかる消費税10,000のうち、一部(1,000)が仕入税額控除できる結果、還付額が900生じることになります。

（２） 金地金の取引を増加した場合

上記の例題に加えて、金・地金の売買を繰り返し、課税売上がトータル51,000（消費税5,100）になった場合は？

（※1）課税売上51,000÷（課税売上51,000＋非課税売上9,000）＝85％
（※2）個別対応方式での仕入税額控除は、改正前と同様0になります。
（※3）一括比例方式　10,000（課税仕入消費税）×85％（課税売上割合）＝8,500

課税売上を増加させた結果、一括比例方式では、居住用賃貸不動産購入にかかる消費税額の大部分(8,500)が仕入税額控除できる結果、還付額が3,400生じることになります。

（３） 改正後

課税売上割合にかかわらず、居住用賃貸不動産にかかる仕入消費税10,000は全額控除できなくなるため、消費税納税額は、個別対応方式、一括比例方式どちらを採用しても、答えは同じになります。
例えば、上記金地金の課税売上を増加させた場合の、消費税納税額は以下となります。

（※）どちらの方法を採用しても、仕入税額控除はゼロとなり、納税額は同じになる。
 

６. 参照URL

（居住用賃貸建物に係る控除対象外消費税額等について）
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hojin/20/12.htm

（居住用賃貸建物）
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shohi/11/08.htm

７. Youtube

YouTubeで分かる「居住用賃貸不動産の消費税改正」
 

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