【固定資産税課税標準】社宅家賃等算定の際に利用する「固定資産税課税標準」は軽減前の金額？軽減後の金額？

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Q17【社宅家賃等】土地建物按分計算時の「固定資産税評価額」の利用方法/固定資産税課税明細書の見方・消費税との関係

Q17【社宅家賃等】土地建物按分計算時の「固定資産税評価額」の利用方法/固定資産税課税明細書の見方・消費税との関係

最終更新日:2024/05/31

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この記事は税理士/濱田隆祐により執筆されました。

公認会計士・税理士：濱田隆祐(はまだりゅうすけ)

濱田会計事務所の代表税理士
近畿税理士会神戸支部：登録番号121899
日本公認会計士協会兵庫会：登録番号17074
兵庫県行政書士会：登録番号19300373
1973年生まれ、大阪府豊中市出身
あずさ監査法人出身
クレアビズコンサルティング株式会社：代表取締役
YouTubeチャンネル：濱田会計事務所のちょっとお得な税金の豆知識
相続専門サイト：御影みらい相続センター

例えば、社宅家賃の算定時など、さまざまな場面で「固定資産税評価額」を元に計算する場面が出てきます。
固定資産税評価額は、「固定資産税課税明細書」に記載されていますが、「固定資産評価額」の他、「固定資産税課税標準額」「軽減後の固定資産税課税標準額」など、さまざまな情報が記載されており、どの数字が「固定資産評価額」なのか？迷いが生じます。

また、土地建物をセットで購入し、土地建物の按分計算を行う際にも「固定資産税評価額」を利用するケースがあります。しかし、「固定資産税課税明細書」には「消費税」の記載がなく、消費税の取扱いについても疑問が生じます。

そこで今回は、「固定資産課税明細書」の見方をお伝えし、具体例を用いて、土地建物の按分計算方法につき解説します。

１．固定資産税評価額を利用する場面

「固定資産税評価額」とは、固定資産税等を決定する際の基準となる評価額のことを指し、「固定資産課税台帳」に登録されている金額です。「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村等が個別に決定しています。
固定資産税評価額は、概ね時価（市場価額）の70％となりますが、場所、面積、形状等により、個別に評価額は異なります。

（１）固定資産税評価額を利用する場面

「固定資産税評価額」は、固定資産税の他、「都市計画税」「不動産取得税」「登録免許税」計算時にも利用されます。
その他、法人税、所得税、相続税との関係では、以下のケースでも利用されます。

社宅家賃の計算	社宅家賃を算定する際に、固定資産税評価額が利用されます。
譲渡所得や購入時の土地建物按分計算	土地建物をセットで購入した場合、建物減価償却費の計算や、譲渡所得の算定において、土地建物それぞれの内訳金額の把握が必要となります。しかしながら、売買契約書に土地・建物の内訳が記載されていないケースもあります。こういった場合に、固定資産税評価額の比率を用いて按分するケースがあります。
時価や路線価の目安額の算定	固定資産税評価額は、おおむね時価（市場価額）の70％、路線価（相続税評価額）は、概ね時価の80％といわれています。そこで、固定資産税評価額から逆算して、時価（市場価額）や相続税評価額の概算額を算定する際に用いられます。

（２）「固定資産税課税標準額」は利用しない

固定資産税評価額は「固定資産税課税明細書」に記載されています。しかし、「固定資産税課税明細書」には、「固定資産税評価額」のほか、「課税標準額」という金額も記載されています。

家屋の場合は、「課税標準額」＝「固定資産税評価額」となりますが、土地の場合は、住宅用地の評価の特例等の「負担調整措置」があるため、課税標準額は、固定資産税評価額よりも小さくなるケースが多いです。

こういった場合、社宅家賃や、譲渡所得等の計算上用いる「固定資産税評価額」は、「課税標準額」や「軽減後の金額」ではなく、「固定資産税評価額」となる点に注意が必要です。

２・固定資産税課税明細書の見方

（１）どこをみればわかるのか？

固定資産税・都市計画税の課税明細書のサンプルは以下の通りです。
このうち、赤字の部分の「価格（評価額）」という箇所が、固定資産税評価額になります
（土地2,012,918,402円、家屋10,116,800円）。
「価格（評価額）の右横に記載がある「課税標準額」「軽減又は按分後課税標準額」の金額は、社宅等の計算の際には利用しない点に注意が必要です（固定資産税・都市計画税とも）。

なお、固定資産評価証明書では、「令和00年度価格××円」と記載されている箇所が、固定資産税評価額となります。
その他、摘要欄に「固定資産税の課税標準額」「都市計画税課税標準額」「課税標準の特例額」「比準課税標準額」などの記載があるケースがありますが、これらの情報は関係ありません。

（２）マンション等の場合の敷地利用権は？

上記サンプルの「固定資産課税明細」では、土地の箇所に「あん分課税対象土地」と記載されています。
これは、敷地利用権付の区分建物、つまり、「分譲マンションの1室」のことです。
こういった「分譲マンションの1室」の固定資産税評価額を算定したい場合は、マンション全体に占める「敷地権割合」の情報がないと算定できません。当該「敷地権割合」については、「土地の登記簿謄本」に記載されていますが、上記の「固定資産税課税明細」でも、ある程度の割合の算定が可能です。

例えば、固定資産税（本年度）の欄の「軽減又は按分後課税額」は、644,235円となっています。一方、その上の固定資産税「課税標準額」は、312,617,706円となっています。この2つの数字は、どちらも「固定資産税の課税標準」という「同じ尺度」で算定された「按分前」と「按分後」の数値となります。したがって、644,235円÷312,617,706円＝0.206％、この割合が、概ねマンション全体土地に占める、マンション１室の敷地権割合を示しています。

（３）共有の場合

例えば、マンション1室を、2人で共有している場合は、固定資産課税明細の宛名が「○○様　外1名」となっています。こういった共有の場合は、例えば、共有割合が各2分の1の場合は、上記の評価額を2分の1して計算します。

３．土地建物按分計算の具体例

● 土地付き建物を5,200万円（税込）で購入。売買契約書上、土地建物の内訳及び消費税は明示されていない。
● 購入年度の固定資産税課税明細書の「固定資産税評価額」は、土地825万円、建物3,000万円と記載されている。
上記5,200万円（税込）を、固定資産税評価額に基づいて、土地と建物に区分する。

消費税は、土地建物のうち、建物についてのみ課税されます。したがって、契約書等で「消費税」が明示されていれば、消費税から逆算して「建物」の価額を算定することが可能です。算定された建物価額との差額が土地となります、
しかし今回の例題は、契約書に「消費税が明示されていない」ため、消費税額から建物価額を逆算することはできません。
したがって、与えられた土地建物合計額（税込金額5,200万円）につき、「固定資産税評価額」を用いて、土地と建物に按分する必要があります。