土地仲介手数料等の消費税区分は？仕訳や勘定科目・按分方法は？

Q61　土地仲介手数料等の消費税区分は？仕訳や勘定科目・按分方法は？

最終更新日:2022/08/23

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この記事は税理士/濱田隆祐により執筆されました。

公認会計士・税理士：濱田隆祐(はまだりゅうすけ)

濱田会計事務所の代表税理士
近畿税理士会神戸支部：登録番号121899
日本公認会計士協会兵庫会：登録番号17074
兵庫県行政書士会：登録番号19300373
1973年生まれ、大阪府豊中市出身
あずさ監査法人出身
クレアビズコンサルティング株式会社：代表取締役
YouTubeチャンネル：濱田会計事務所のちょっとお得な税金の豆知識
相続専門サイト：御影みらい相続センター

土地の取得、売却に関しては、「消費」という概念がないため、消費税上、「非課税取引」とされています。
しかしながら、土地を取得する際には、土地本体のほか「仲介手数料」「造成費用」「税金」「司法書士報酬」等、さまざまな支払が発生します。
今回は、土地取得の際に支払う「仲介手数料等」には「消費税が課税されるのか？」という論点です。

なお、土地の賃貸については、Q59をご参照ください。

１．支払内容ごとの消費税課税区分

土地を取得する際に支払が生じる内容ごとに、「消費税区分」をまとめると以下となります。

内容	課税or非課税	理由
土地本体（土地定着物も含む）	非課税仕入	消費が予定されていないため
土地造成費用	課税仕入	「造成」役務の提供があるため
土地取得仲介手数料	課税仕入	「仲介」役務の提供があるため
司法書士手数料	課税仕入	「登記作業」役務の提供があるため
借入事務手数料	課税仕入	「事務」役務の提供があるため
不動産取得税・登録免許税・印紙税	非課税仕入	それ自体が「税金」のため
土地にかかる固定資産税精算金	課税仕入	固定資産税精算金は売買代金の一部のため

●「造成費用」は、例えば、畑を宅地に変えるための土地埋め立て、整理等のコストのことです。
●「固定資産税精算金」は、税金そのものではなく、個人間の利益調整のための金銭の授受であり、不動産の譲渡対価の一部を構成するため、土地部分は「非課税」、建物部分は「課税」対象となります（基通10－1－6）。

２．課税仕入の３区分は？（個別対応方式）

「課税仕入」となる土地取得時の「仲介手数料等」ですが個別対応方式における3区分（課税売上対応、非課税売上対応、共通対応）はどのように行うのでしょうか？

個別対応方式における3区分は、「課税仕入を行った日」における土地取得の「目的」によって区分します（消基通11-2-20）。具体的には、土地取得日時点の状況で、「販売目的」「賃貸目的」等の違いにより、3区分の判断を行います。
将来計上される売上が「課税売上」か「非課税売上」か？で判定区分を行うイメージです。

以下の通りとなります。

土地購入の用途	土地購入の用途	将来の売上	課税仕入区分
販売用	土地のみ転売	土地売却収入（非課税）	非課税売上対応（95%QA 問10)
販売用	分譲マンション販売	土地建物売却収入（課税・非課税）	共通対応（※1）
賃貸用	居住用賃貸マンション	賃貸収入（非課税）	非課税売上対応（※2）
賃貸用	事務所用賃貸ビル	賃貸収入（課税）	課税売上対応
自社利用用	自社ビル建設用	当該土地で課税売上のみ	課税売上対応
		同上　非課税売上のみ	非課税売上対応
		同上　両方計上	共通対応
用途未確定	用途未確定	未確定（課税・非課税）	共通対応

（※1）合理的な基準により「課税売上対応」「非課税売上対応」に区分できる場合は、区分に応じて個別対応方式の適用が可能です（基通11-2-19）。
（※2）社宅として従業員に賃貸する場合も含まれます（家賃未徴収の場合は、「共通対応」課税仕入）。
なお、居住用賃貸建物については、令和2年の改正により、全額仕入税額控除が認められなくなりました。

（ご参考～建物取得費用は？）

建物取得費用は「課税仕入」に該当します。
個別対応方式における3区分（課税売上対応、非課税売上対応、共通対応）も、上記の「土地関連費用」と同様、建物の用途によって判断を行います。

３．途中で用途変更した場合は？

土地や建物等の購入後に、「一時的に用途」を変更する場合もあります。
こういった場合、「土地仲介手数料等」にかかる「個別対応方式の3区分」に影響はあるでしょうか？

（例）販売用で購入した「住宅」の買い手が見つからず、一時的に「居住用」賃貸した場合

（結論）
当初「課税仕入時点」での用途が「販売用」であれば、たとえ一時的に賃貸しても、課税仕入の用途区分に影響しないものと思われます。課税仕入を行った日（土地仲介手数料支払時・建物取得時）の目的が「販売用」であり、当該時点では「非課税となる家賃収入」の発生予定がなかったことから、「課税資産の譲渡等にのみ要するもの」で区分が可能です
（参考判例　平成29年（行ウ）第2号　⇒最終目的での判定が否認された事例）

４．「仲介手数料」の勘定科目・仕訳・按分方法は？

（１）会計処理

不動産取得にかかる「仲介手数料」は、不動産取得のための費用＝付随費用ですので、「土地建物の取得価額」に含めて会計処理を行います。
固定資産の取得価額に含める範囲はQ157をご参照ください。

（２）按分方法

土地と建物をセットで購入し、仲介手数料を支払った場合、通常は、土地建物売却にかかる「合計の仲介手数料」で請求されることが一般的です。
支払った仲介手数料は、土地、建物両方にかかる費用ですので、土地建物それぞれに区分しなければいけません。

実務上は、仲介手数料総額を「固定資産税評価通知書」などの「土地建物評価比率」で按分を行い、土地、建物の仕訳金額を確定します。

（３）注意事項

仲介手数料を土地と建物に按分した結果、以下の点に注意しましょう。

●	建物仲介手数料は償却可能だが、土地仲介手数料は償却できない。
●	土地仲介手数料は、科目は「土地」だが、消費税上は課税仕入となる。